Fahrräder im Treppenhaus, Wäsche seit zwei Wochen im Trockenraum, der Gelbe Sack neben statt in der Tonne. Die Hausordnung hängt im Eingang. Gelebt wird etwas anderes. Und irgendwann ruft der erste Nachbar an und fragt, wofür es die Regeln eigentlich gibt.
Wer als Vermieter die Hausordnung durchsetzen will, braucht keine Strenge. Er braucht eine Linie: derselbe Maßstab für alle, schriftlich, in Stufen. Sonst bestimmt im Haus, wer am lautesten schimpft.
Was eine Hausordnung regeln kann
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben auf Flächen, die alle nutzen: Treppenhaus, Keller, Hof, Müllplatz, Trockenraum. Dazu gehören Ruhezeiten und Brandschutz im Flur. Was jemand in seiner Wohnung tut, regelt sie nur, soweit es andere stört.
Verbindlich ist sie vor allem dann, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Neue Pflichten, etwa eine Reinigungspflicht, die vorher nicht vereinbart war, lassen sich in der Regel nicht einseitig nachschieben. Präzisieren können Sie Bestehendes eher. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, hängt vom Vertrag ab. Im Zweifel prüfen lassen.
Stammt der Aushang aus einer Zeit, als es noch keinen Fahrradkeller gab, halten sich die Leute an die Praxis. Dann zuerst den Text aufräumen. Kurz, konkret, ausgehängt und für jeden Mieter auch digital abrufbar. Was niemand liest, kann niemand einhalten.
Hausrecht: wo Ihres endet
Mit der Vermietung geht das Hausrecht für die Wohnung auf den Mieter über. Sie dürfen sie nicht einfach betreten, auch nicht, um einen Verstoß zu kontrollieren. Für einen Besuch brauchen Sie einen Anlass und eine Absprache.
Bei Treppenhaus, Hof und Keller ist es komplizierter. Die Mieter dürfen diese Flächen mitbenutzen, Sie bleiben aber Eigentümer und können die Nutzung im Rahmen des Mietvertrags regeln. Hausrecht durchsetzen heißt dort meist: Regel benennen, Verstoß ansprechen, nachhalten. Den Hausfrieden mit dem Hausschlüssel herzustellen, funktioniert nicht.
So können Sie als Vermieter die Hausordnung durchsetzen
- Erst prüfen. Eine Beschwerde ist noch kein Verstoß. Selbst hinsehen, Foto mit Datum, möglichst nicht nur nach Hörensagen handeln.
- Erster Hinweis. Sachlich, freundlich, an die verursachende Partei. „Der Kinderwagen steht seit Montag im Fluchtweg vor der Kellertür“ ist klarer als „die Hausordnung gilt für alle“.
- Zweiter Hinweis mit Frist. Gleiches Thema, gleiche Partei: schriftlich, mit konkretem Datum, bis wann der Zustand behoben sein soll.
- Abmahnung. Bei wiederholten oder erheblichen Verstößen. Ab hier geht es um mietrechtliche Folgen. Formulierung und weitere Schritte lassen Sie im Zweifel prüfen.
Ein freundlicher erster Hinweis reicht erstaunlich oft. Dokumentieren Sie ihn trotzdem. Sonst fehlt Ihnen beim dritten Mal das Vorher.
Wenn Nachbarn sich beschweren
Beschwerden sammeln Sie, die Ansprache übernehmen Sie. Lassen Sie nicht zehn Parteien im Gruppenchat mitdiskutieren. Fragen Sie nach Datum, Uhrzeit und was genau passiert ist. Ein Nachbar, der regelmäßig notiert, hilft mehr als fünf, die „ständig“ sagen. Lärm ist ein eigener Fall: Lärm in der Mietwohnung. Bei Bedrohung oder Sachbeschädigung ist die Polizei zuständig, nicht die Hausordnung.
Was Sie lassen sollten
- Bloßstellende Aushänge mit Name oder Wohnungsnummer.
- Drohungen, die Sie am Ende nicht umsetzen.
- Fremde Sachen eigenmächtig entsorgen. Auch das Fahrrad im Flur gehört jemandem. Frist setzen, ankündigen, im Zweifel vorher klären, wie Sie vorgehen dürfen. Bei akuter Gefahr, etwa einem brennbaren Stapel vor der Haustür, sieht die Lage anders aus.
- Regeln nur bei unbeliebten Mietern anwenden. Das merkt das ganze Haus.
Nachweis ohne Zettelwirtschaft
Was nicht notiert ist, hat für einen späteren Streit kaum Gewicht. Halten Sie pro Vorgang fest: wann, was, wer betroffen, was Sie unternommen haben. Wie das kurz und verwertbar geht, steht unter Protokoll führen als Vermieter.
Im Portal wird aus jeder Beschwerde ein Ticket mit Fotos, Datum und Status. Der Hinweis an die Partei, die Frist und das Ergebnis hängen am selben Vorgang. Soll der Hausmeister nachsehen, ob der Keller geräumt ist, weisen Sie ihm das Ticket zu und er meldet zurück. Beim zweiten Hinweis wissen Sie dann, was beim ersten passiert ist.
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