Im Januar ist es zu spät für die Wartung. Dann sind die Heizungsbetriebe ausgebucht, die Mieter frieren, und Sie suchen das letzte Protokoll in einem Ordner, der irgendwo im Keller steht. Wer als Vermieter die Heizperiode vorbereitet, erledigt das im August und September, solange draußen noch niemand an die Heizung denkt.
Einen Ausfall bei Frost verhindern die Checks nicht immer. Aber sie machen ihn zum geplanten Notfall: Sie wissen, wann zuletzt jemand an der Anlage war, wen Sie anrufen und wie die Mieter melden.
Wann Vermieter die Heizperiode vorbereiten sollten
Spätestens Anfang September sollte der Wartungstermin stehen. Fachbetriebe vergeben Herbsttermine früh, und der erste kalte Tag kommt nicht mit Ankündigung. Ab wann Sie tatsächlich heizen müssen und welche Temperaturen geschuldet sind, hängt vom Mietvertrag und von der Witterung ab. Im Zweifel lassen Sie das prüfen. Für die Vorbereitung spielt das keine Rolle. Die Anlage soll laufen, bevor die Frage überhaupt aufkommt.
Wartung und Probelauf der Anlage
Lassen Sie den Heizungsbetrieb kommen, bevor die Warteliste voll ist. Filter, Brenner, Anlagendruck, Pumpen, Ausdehnungsgefäß, je nachdem, was der Wartungsvertrag hergibt. Die Termine des Schornsteinfegers laufen getrennt davon, gehören aber in denselben Kalender.
Danach ein Probelauf. Einmal die Anlage hochfahren, durchs Treppenhaus gehen, an einem Heizkörper im obersten Stockwerk fühlen. Wird es dort warm, ist das meiste in Ordnung. Wird es das nicht, wissen Sie es im September und nicht erst, wenn der erste Mieter anruft.
Das Wartungsprotokoll scannen und in der Objektakte ablegen. Fällt im Dezember etwas aus, wollen Sie nicht raten müssen, wann zuletzt jemand an der Anlage war.
Heizkörper, Thermostate, leere Wohnungen
Nicht jede kalte Wohnung im Oktober geht auf die Zentralanlage zurück. Häufiger sind es klemmende Thermostatventile nach dem Sommer, Luft in den Heizkörpern oder ein Sofa direkt davor. Ein kurzer Hinweis an die Mieter hilft: Ventile einmal ganz auf- und zudrehen, Heizkörper frei lassen, bei Gluckern entlüften. Wer bei Thermostat und Heizkörper zuständig ist, steht in Thermostat und Heizkörper: Wer wartet, wer zahlt?
Leer stehende Wohnungen brauchen eigene Aufmerksamkeit. Eine ungeheizte Etage kann bei Frost Leitungen gefährden. Legen Sie fest, wer dort die Thermostate auf Frostschutz stellt und wer gelegentlich nachsieht.
Schimmel vorbeugen, bevor geheizt wird
Mit der Heizperiode kommen die Schimmelmeldungen. Draußen kalt, drinnen Wäsche auf dem Ständer, Fenster zu. Einiges davon lässt sich im Spätsommer entschärfen, solange die Wände trocken sind und Handwerker Zeit haben. Eine kurze Checkliste:
- Bekannte Problemstellen aus dem letzten Winter ansehen: Außenecken, Fensterlaibungen, Schlafzimmer an der Nordseite.
- Fensterdichtungen und Anschlüsse auf Risse prüfen, beschädigte Dichtungen tauschen lassen.
- Lüfter in innenliegenden Bädern testen. Ein Lüfter, der nur noch brummt, transportiert keine Feuchtigkeit.
- Dachrinnen und Fallrohre kontrollieren, damit Regenwasser nicht an der Fassade entlangläuft.
- Den Zustand mit Datum fotografieren. Kommt im Februar eine Meldung, wissen Sie, wie die Stelle im September aussah.
Wenn es trotzdem schimmelt und die Frage nach den Kosten aufkommt: Schimmel im Herbst: Lüften, Heizen, wer zahlt die Sanierung?
Brennstoff, Notdienst, Zuständigkeiten
Ölstand prüfen und rechtzeitig bestellen, Gas- oder Fernwärmevertrag kennen, Störungsnummer des Versorgers heraussuchen. Die Notdienstnummer des Heizungsbetriebs gehört nicht nur in den Kopf des Hausmeisters. Der ist im November vielleicht selbst im Urlaub. Hängen Sie die Nummer sichtbar im Treppenhaus aus und legen Sie sie in der Objektakte ab.
Klären Sie vorab, wer bei einem Ausfall am Wochenende entscheidet, ob der Notdienst kommt. Ein Satz im Hausmeistervertrag oder eine kurze Absprache genügt. Sonst wartet jeder auf den anderen, und die Wohnungen kühlen aus.
Der Meldeweg vor dem ersten kalten Tag
Mieter brauchen keine lange Rundmail. Sie brauchen den Hinweis, dass die Heizperiode beginnt, wie sie eine Störung melden und welche Nummer nachts gilt. Was genau in diese Nachricht gehört, steht in Heizperiode startet: Was Vermieter jetzt kommunizieren.
Im Portal meldet der Mieter eine kalte Wohnung als Ticket mit Foto vom Thermostat. Sie sehen sofort, ob es um einen Heizkörper geht oder ums ganze Haus, und weisen die Meldung dem Hausmeister zu. Der Status zeigt allen, was schon passiert ist. So rufen im Januar weniger Leute an, weil „die Heizung aus ist“, obwohl nur das Thermostat auf Stern steht.
Wenn es doch ausfällt: Heizungsausfall im Winter: Was Vermieter tun müssen. Für leere Wohnungen im Herbst lohnt sich Leerstand zwischen zwei Mietern.