Der Schlüssel ist zurück, das Protokoll unterschrieben, die Wohnung leer. Ab jetzt kommt keine Miete mehr, die Kosten laufen aber weiter. Der Leerstand zwischen zwei Vermietungen ist an sich selten das Problem. Teuer wird er, wenn niemand ein Datum setzt und jede Aufgabe auf die vorherige wartet.
Die meisten Tage gehen nicht bei großen Arbeiten verloren. Sie gehen verloren, weil der Maler auf den Schlüssel wartet, das Inserat auf die Fotos und die Fotos auf den Maler.
Die ersten Tage nach der Übergabe
Die Zählerstände stehen im Übergabeprotokoll. Klären Sie danach, auf wen Strom und gegebenenfalls Gas zwischen den Mietern laufen. Ein abgemeldeter Zähler kann bedeuten, dass der Maler im Dunkeln steht und die Bohrmaschine keinen Strom hat. Ob der Versorger die Stelle von selbst auf Sie umstellt, ist unterschiedlich. Fragen Sie lieber einmal nach.
Offene Mängel aus dem Protokoll kommen in eine Liste, jeweils mit Zuständigkeit und Termin. Fotografieren Sie den Zustand vor jeder Arbeit, Raum für Raum. Sagt der nächste Mieter später, der Kratzer im Parkett sei schon da gewesen, brauchen Sie den Stand von Woche null. Wie das Protokoll dafür aussehen sollte, steht hier: Übergabeprotokoll: Fotos, Zähler, Mängel.
Den Portalzugang des Vormieters schließen Sie mit dem Auszug. Einen neuen Zugang legen Sie erst an, wenn der neue Mietvertrag steht. Bis dahin gibt es niemanden, der Meldungen schicken könnte.
Was der Leerstand zwischen zwei Vermietungen kostet
Die fehlende Kaltmiete sieht jeder. Dazu kommen die Betriebskosten, die auf die leere Wohnung entfallen, etwa Grundsteuer, Versicherung, Müll und Hausreinigung. Die tragen in der Regel Sie, denn den Anteil der leeren Wohnung können Sie nicht einfach auf die übrigen Mieter verteilen. Wie das im Einzelnen aussieht, hängt vom Umlageschlüssel ab. Im Zweifel lassen Sie es prüfen.
Rechnen Sie eine Woche Leerstand einmal grob durch: Kaltmiete plus anteilige Nebenkosten, geteilt durch vier. Mit dieser Zahl lassen sich Entscheidungen treffen. Ein Malerbetrieb kann zwei Wochen früher, ist aber teurer? Mit dem Wochenbetrag ist das eine Rechnung und keine Bauchentscheidung mehr.
Renovieren und vermarkten in der richtigen Reihenfolge
Beides gleichzeitig geht nur, wenn die Handwerkertermine halten. Eine Besichtigung zwischen Farbeimern kostet Interessenten, und die guten springen zuerst ab. Zeigen Sie die Wohnung lieber ein paar Tage später, dafür sauber.
- Mängelliste aus der Übergabe sortieren: Was muss sofort erledigt werden, was kann warten?
- Kleine Arbeiten erledigen, also Streichen, Silikonfugen erneuern, Böden reinigen und Leuchtmittel tauschen.
- Die Fotos für das Inserat in der fertigen Wohnung machen.
- Das Inserat schalten und die Besichtigungen bündeln.
- Den Einzugstermin festlegen und die Übergabe mit dem neuen Mieter planen.
Größere Arbeiten wie Bad oder Fenster brauchen einen ehrlichen Zeitraum im Inserat. Sie können auch mit festem Einzug nach Fertigstellung vermieten, dann aber mit Puffer. Wird ein Einzugsdatum zweimal verschoben, verlieren Sie Vertrauen beim neuen Mieter, bevor er überhaupt eingezogen ist.
Besichtigungen in Blöcken sparen Anfahrten und Schlüsselgänge. Einzeltermine quer über die Woche kosten beides. Wie Sie Termine bündeln: Besichtigungstermine organisieren.
Schlüssel und Zutritt im Blick
Wer hat in dieser Zeit welchen Schlüssel? Maler, Elektriker, Hausmeister, vielleicht ein Makler. Eine kurze Liste mit Name und Rückgabedatum genügt. Fünf Kopien ohne Überblick genügen nicht.
Nach jeder Besichtigung und jedem Handwerkertag gilt: Fenster zu, Licht aus, Tür abgeschlossen. Dass die Balkontür eine Nacht offen stand, merkt man in einer leeren Wohnung erst beim nächsten Regen.
Wenn die Wohnung länger leer steht
Schalten Sie die Heizung im Winter nicht ganz aus. Frostschutz schützt die Leitungen. Gegen Feuchtigkeit helfen etwas mehr Wärme und regelmäßiges Lüften. Wasser, das wochenlang in den Leitungen gestanden hat, lassen Sie vor dem Einzug gründlich ablaufen.
Planen Sie einen festen Kontrollgang ein, etwa alle ein bis zwei Wochen. Dabei leeren Sie den Briefkasten, prüfen die Fenster, lassen kurz Wasser laufen und achten auf Gerüche und Flecken. Übernimmt das der Hausmeister, bekommt er den Rundgang als Ticket mit der Bitte um Fotos. Ein Anruf, den beide nach einer Woche vergessen haben, ersetzt das nicht. Wie das ohne Telefonkette läuft: Hausmeister Tickets zuweisen.
Bei längerem Leerstand lohnt außerdem ein Blick in die Bedingungen Ihrer Gebäudeversicherung. Manche Verträge knüpfen an unbewohnte Räume eigene Pflichten. Was genau gilt, steht im Vertrag.
Am Ende braucht der Kalender drei Daten: fertig bis, inseriert ab, Einzug am. Jede Woche ohne diese Daten kostet Sie den Betrag, den Sie oben ausgerechnet haben.
Den ganzen Wechsel im Überblick: Mieterwechsel digital organisieren. Sobald der Vertrag steht: Mieter einladen.