Meistens tropft nicht nur eine Wohnung, sondern der Steigstrang. Ein Rohrbruch im Mehrfamilienhaus wird deshalb schnell zum Problem für das ganze Haus: kein Wasser im dritten Stock, eine nasse Decke im zweiten, Pfützen im Keller. Und bei Ihnen klingelt das Telefon im Minutentakt.
In dieser Lage brauchen Sie einen festen Ablauf. Mit fünfzehn Einzelgesprächen, die alle etwas anderes erzählen, kommen Sie nicht weit. Der Ablauf unten gilt für die ersten Stunden und für die Wochen danach, wenn Trocknungsgeräte brummen und Handwerker Zugang brauchen.
Die erste Stunde beim Rohrbruch im Mehrfamilienhaus
Am Anfang zählt, dass kein Wasser mehr nachläuft. Alles andere kommt danach.
- Absperren. Wissen Sie, wo der Hauptabsperrhahn und die Strangabsperrungen sitzen? Wenn nicht, ist jetzt der falsche Moment, es herauszufinden. Hängen Sie einen Plan in den Hausanschlussraum.
- Einordnen. Trinkwasser oder Heizungswasser? Das entscheidet, welcher Betrieb kommt und ob die Heizung mit ausfällt.
- Betrieb rufen. Installateur oder Notdienst. Ihre Aufgabe ist Zugang zu Keller, Schacht und Wohnungen, die Zange am Rohr gehört nicht dazu.
- Gefahr prüfen. Riecht es nach Gas oder läuft Wasser in Steckdosen, Verteiler oder Leuchten, gilt Abstand. Fachleute holen, im Zweifel die Feuerwehr.
- Uhrzeit notieren. Wann gemeldet, wann abgesperrt, wann war der Betrieb da. Diese drei Zeitpunkte fragt die Versicherung später ab.
Eine Nachricht an alle Betroffenen
Wer nur die Erdgeschosswohnung anruft, während oben jemand vor trockenem Wasserhahn steht, erzeugt Gerüchte. Schicken Sie allen Parteien am betroffenen Strang dieselbe kurze Info, zum Beispiel: „Rohrbruch im Steigstrang, Wasser ist seit 14 Uhr abgestellt. Der Installateur ist vor Ort. Nächstes Update bis 18 Uhr.“
Wichtig ist das versprochene Update, auch wenn es nur lautet: „Ersatzteil kommt morgen.“ Sonst rufen alle wieder einzeln an. Bitten Sie die Mieter, Schäden in ihrer Wohnung mit Fotos zu melden und nichts Nasses wegzuwerfen, bevor es dokumentiert ist. Was auf den Fotos zu sehen sein sollte, steht unter Schadensfotos: Was Mieter schicken sollten.
Im Portal legen Sie dafür einen Vorgang an, informieren alle betroffenen Mieter auf einmal und setzen den Status, sobald sich etwas ändert. Die Fotos der Mieter landen im selben Ticket statt verstreut in Chats.
Versicherung: wer zahlt was
Für Schäden am Gebäude ist in der Regel Ihre Wohngebäudeversicherung zuständig, wenn Leitungswasser mitversichert ist. Das betrifft das Rohr, Decken, Wände und Estrich. Möbel, Teppiche und Kleidung der Mieter gehören dagegen zur Hausratversicherung des jeweiligen Mieters. Sagen Sie das früh. Sonst erwarten einige, dass Sie das nasse Sofa ersetzen.
Melden Sie den Schaden sofort, nicht erst wenn der Estrich drei Tage gequollen ist. Was Ihr Vertrag im Einzelnen abdeckt und welche Fristen gelten, steht in den Bedingungen; im Zweifel beim Versicherer nachfragen. Für die Meldung brauchen Sie:
- Fotos von Leck, Absperrung und allen nassen Stellen, auch im Keller und in der Tiefgarage
- Liste der betroffenen Wohnungen und Gemeinschaftsflächen
- Uhrzeiten von Meldung, Absperrung und Eintreffen des Betriebs
- Rechnung oder Bericht des Notdienstes
- das ausgebaute Rohrstück, bis der Versicherer es freigibt
Trocknung und Handwerker im Haus
Nach der Reparatur beginnt der lange Teil. Leckortung, Bauteilöffnung, Trocknungsgeräte über Tage oder Wochen. Die Geräte laufen oft am Strom der Mieter. Klären Sie mit dem Versicherer vorab, wie der Verbrauch erstattet wird, und sagen Sie es den Mietern, bevor die erste Beschwerde kommt.
Jeder Messtermin braucht Zugang zu mehreren Wohnungen. Die Abstimmung per Telefon frisst Stunden. Weisen Sie die Termine im Ticket dem Hausmeister oder dem Betrieb zu, dann sieht jeder, wann wer wo klingelt. Wie das mit Mietern ohne Hin und Her klappt: Handwerkertermine mit Mietern abstimmen.
Mieter fragen in dieser Phase oft nach Mietminderung. Ob und in welcher Höhe sie berechtigt ist, hängt vom Einzelfall ab. Notieren Sie, welche Räume wie lange nicht nutzbar waren. Das hilft bei jeder späteren Einigung.
Nach dem Schaden: Ursache und Nachweis
Lassen Sie sich die Ursache schriftlich geben. Altes verzinktes Rohr, Frost, ein Montagefehler? Ein Strang, der einmal korrodiert ist, meldet sich selten nur einmal. Bei Arbeiten an der Trinkwasseranlage gehört die Spülung dazu, bevor wieder normal gezapft wird. Mehr dazu unter Trinkwasserinstallation.
Schließen Sie den Vorgang erst, wenn alle Wohnungen trocken, alle Rechnungen da und die Mieter informiert sind. Dann haben Sie beim nächsten Rohrbruch eine Vorlage.
Was in einer einzelnen Wohnung in den ersten Stunden zu tun ist: Wasserschaden in der Mietwohnung. Nässe im Keller oder in der Tiefgarage: Gemeinschaftsflächen als Ticket.