Erste kalte Wochen, schwarze Punkte in der Schlafzimmerecke. Der Mieter sagt „Bausubstanz“, Sie denken „nicht gelüftet“. Beides kann stimmen, beides kann falsch sein. Bei Schimmel in der Mietwohnung hängt die Frage, wer zahlt, an der Ursache. Gefühl und Jahreszeit entscheiden sie nicht.
Der Herbst ist dafür die heikle Phase. Die Außenwände kühlen ab, die Heizung läuft noch zögerlich, die Wäsche trocknet drinnen. Wer jetzt sauber dokumentiert, muss im Februar nicht streiten.
Was Sie zuerst klären
Bevor irgendjemand Schuld verteilt, brauchen Sie eine Mindestbasis. Die Fragen klingen banal. Ohne Antworten wird aus jedem Rat ein Vorwurf.
- Welche Räume, welche Stellen, wie groß ist die Fläche ungefähr?
- Außenwand, Fensterlaibung, hinter dem Schrank oder an der Decke unter dem Dach?
- Seit wann ist es sichtbar, und wächst es?
- Riecht es dumpf, tropft etwas, ist die Tapete feucht oder wellig?
- Wird geheizt, wo trocknet Wäsche, steht ein großes Möbel direkt an der Außenwand?
- Gab es früher schon Befall an derselben Stelle, auch beim Vormieter?
Bitten Sie um Fotos mit etwas Abstand und nah dran, möglichst mit einem Gegenstand zum Größenvergleich. Was gute Schadensfotos ausmacht, steht in Schadensfotos: Was Mieter schicken sollten. Und: nicht überstreichen lassen, bevor jemand die Ursache gesehen hat. Sonst bleibt ein hübscher Anstrich auf einem nassen Problem.
Lüften, Heizen oder Gebäude?
Schimmel braucht Feuchtigkeit. Die kommt entweder von innen, also aus Kochen, Duschen, Atmen und Wäsche, oder aus dem Gebäude. Oft kommt beides zusammen.
Hinweise auf das Gebäude: feuchte Stellen, die auch bei geöffnetem Fenster nicht abtrocknen, Befall an Außenecken und Deckenkanten (typisch für Wärmebrücken), undichte Fenster, ein Rohr in der Wand, eine nasse Kellerdecke unter der Erdgeschosswohnung, ein Riss in der Fassade. Nach neuen, dichten Fenstern in einem ungedämmten Altbau taucht das Thema auffällig oft auf.
Hinweise auf die Nutzung: Befall vor allem in Bad und Schlafzimmer, beschlagene Scheiben am Morgen, kaum geheizte Räume neben warmen, Möbel dicht an kalten Wänden. Ein einfaches Hygrometer schafft hier mehr Klarheit als jede Diskussion. Es zeigt dem Mieter, was in seiner Wohnung passiert, ohne dass Sie es behaupten müssen.
Ein Merkblatt zum Stoßlüften dürfen Sie beilegen. Als einzige Antwort auf sichtbaren Befall reicht es nicht.
Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt die Sanierung?
Liegt die Ursache im Gebäude, ist das ein Mangel. Die Instandhaltung der Mietsache ist dann Ihre Aufgabe, also auch die Beseitigung. Liegt sie überwiegend im Wohnverhalten, kann der Mieter in der Pflicht sein. Gemischte Fälle sind häufig und lassen sich ohne Fachblick kaum sauber trennen.
In Streitfällen kommt es darauf an, was sich belegen lässt. Grob gilt: Als Vermieter müssen Sie zunächst darlegen können, dass der Grund nicht im Bauzustand liegt. Erst dann geht es um das Lüften und Heizen. Wer ohne Befund „Sie haben falsch gelüftet“ schreibt, hat also wenig in der Hand.
Bei kleinen, oberflächlichen Stellen reicht oft ein Malerbetrieb mit Erfahrung oder ein Fachbetrieb für Feuchteschäden, der sich die Stelle ansieht. Wird es großflächig, wiederholt sich der Befall oder droht Streit über die Kosten, lohnt ein Gutachten. Was im Einzelfall wer trägt, hängt vom Ergebnis und vom Mietvertrag ab. Im Zweifel lassen Sie es prüfen, bevor Sie eine Rechnung weiterreichen.
Ablauf vom ersten Foto bis zur Abnahme
- Meldung aufnehmen, Fotos und Antworten auf die Fragen oben sammeln.
- Kurze Rückmeldung an den Mieter: gesehen, wird geprüft, bitte nicht überstreichen.
- Begehung durch Hausmeister oder Fachbetrieb, Termin mit dem Mieter abstimmen.
- Befund schriftlich festhalten: Ursache, Feuchtewerte, falls gemessen, empfohlene Arbeiten.
- Sanierung beauftragen, danach Abnahme mit Fotos.
- Nach einigen Wochen nachfragen, ob die Stelle trocken bleibt.
Läuft das über ein Ticket statt über Chat und Telefon, liegen Fotos, Befund und Absprachen an einer Stelle. Sie weisen den Fall dem Hausmeister zu, setzen den Status, und der Mieter sieht, dass etwas passiert. Für die Terminfrage hilft Handwerkertermine mit Mietern abstimmen.
Was Sie dem Mieter schreiben
Sachlich, ohne Unterstellung. „Danke für die Meldung, wir schauen uns das am Dienstag an“ beruhigt mehr als drei Absätze über Luftfeuchtigkeit. Lüftungstipps passen besser in die Nachricht nach dem Befund. Dann sind sie Teil der Lösung und keine Schuldzuweisung.
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