Der Anruf kommt abends: „Bei uns kommt Wasser aus der Decke.“ In dem Moment zählt Tempo, nicht die Frage, wer schuld ist. Wasser läuft in Dämmung, Estrich und Wände und von dort in die Wohnung darunter. Jede Stunde ohne Reaktion macht den Schaden teurer.
Bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung muss der Vermieter nicht alles selbst können. Er muss aber wissen, wer was tut. Der Mieter meldet und sichert seine Sachen. Sie kümmern sich um Gebäude, Fachbetrieb und Versicherung. Je klarer diese Trennung am ersten Abend ist, desto weniger Streit gibt es in der dritten Woche.
Die erste Stunde
Am Telefon ist nicht der Moment für lange Diagnosen. Gehen Sie mit dem Mieter diese Punkte durch:
- Wasser stoppen: Eckventil unter Spüle oder Waschbecken zudrehen, notfalls den Haupthahn der Wohnung. Ist die Quelle unklar, den Hauptabsperrhahn im Keller.
- Strom meiden: Nasse Steckdosen, Lampen und Geräte nicht anfassen. Bei Wasser in der Nähe der Elektrik die Sicherung für den Bereich ausschalten, wenn das gefahrlos geht.
- Fotos machen, bevor gewischt wird: eine Übersicht des Raums, dann Details von Fleck, Pfütze und möglicher Quelle.
- Möbel, Teppiche und Elektronik aus der Nässe holen, soweit das sicher möglich ist.
- Nachbarn prüfen: Bei Wasser von oben bei der Wohnung darüber klingeln. Bei Wasser in der Decke auch unten nachsehen lassen.
Was Mieter fotografieren sollten und welche Bilder Ihnen später fehlen: Schadensfotos.
Wer beim Wasserschaden in der Mietwohnung was übernimmt
Der Mieter muss einen Schaden unverzüglich melden. Wer tagelang zuschaut, wie der Fleck wächst, riskiert, für die Folgen mitzuhaften. Die Instandsetzung des Gebäudes liegt dagegen grundsätzlich bei Ihnen. Den Fachbetrieb für Leckortung, Reparatur und Trocknung beauftragen also Sie, nicht der Mieter auf eigene Faust.
Klären Sie früh, wer Zugang gibt. Ein Installateur, der um acht vor verschlossener Tür steht, verliert Zeit und schreibt eine Anfahrt. Wie Sie Termine abstimmen, ohne fünf Mal zu telefonieren: Handwerkertermine mit Mietern abstimmen.
Ist ein Steigstrang betroffen oder laufen mehrere Wohnungen voll, wird aus dem Einzelfall ein Hausproblem. Dann brauchen Sie eine Absperrung für das ganze Haus und eine Information an alle Parteien statt einzelner Chats. Den Ablauf dafür beschreibt Rohrbruch im Mehrfamilienhaus.
Welche Versicherung wofür zahlt
Für Schäden am Gebäude ist in der Regel die Gebäudeversicherung zuständig, sofern Leitungswasser mitversichert ist. Böden, Wände und fest eingebaute Teile fallen darunter. Möbel, Kleidung und Elektronik des Mieters gehören zu dessen Hausratversicherung. Diesen Unterschied sollten Sie dem Mieter früh sagen. Sonst wartet er auf Ersatz für sein Sofa von Ihrer Versicherung.
Melden Sie den Schaden zeitnah bei Ihrer Versicherung und fragen Sie, ob sie einen eigenen Gutachter schickt. Manche Versicherer wollen vor größeren Arbeiten zustimmen. Was genau gilt, steht in Ihrem Vertrag. Im Zweifel vorher anrufen, nicht hinterher erklären.
Trocknung nicht auf Verdacht
Ein offenes Fenster und ein Ventilator sind keine Trocknung. Ob Estrich oder Wand nass sind, muss jemand messen. Erst danach entscheidet sich, ob Geräte aufgestellt werden und wie lange. Die laufen oft Tage oder Wochen und verbrauchen Strom über den Zähler des Mieters.
Sprechen Sie das gleich an. Halten Sie Zählerstand zu Beginn und Ende fest, damit der Mehrverbrauch später erstattet werden kann. Wie das abgerechnet wird, klären Sie mit Versicherung und Trocknungsfirma. Ein Mieter, der seine Stromrechnung erst im nächsten Jahr sieht, ist kein entspannter Mieter.
Dokumentation, die später trägt
Die Versicherung fragt, wann es nass war, wann gemeldet wurde, wer wann kam und was getan wurde. Der Mieter fragt vielleicht nach Mietminderung. Beides lässt sich nur beantworten, wenn Sie es aufgeschrieben haben.
Gehört dazu: Zeitpunkt der Meldung, Fotos vom ersten Tag, Name des Betriebs, Messwerte, Beginn und Ende der Trocknung, Zählerstände, Schriftverkehr mit der Versicherung. Läuft die Meldung als Ticket im Portal, liegen Fotos, Status und Zeitstempel an einer Stelle. Den Fachbetrieb oder den Hausmeister können Sie dort zuweisen, und der Mieter sieht, dass etwas passiert.
Weiterlesen: Protokoll führen als Vermieter. Meldungen digital aufnehmen: Schadensmeldung für Vermieter.