„Der Installateur hat da mal was gemessen.“ Wann genau? Bei der Legionellenprüfung als Vermieter zählt nicht, dass irgendwann jemand geschaut hat. Es zählt, ob ein aktueller Befund in der Akte liegt und ob Sie wissen, wann der nächste fällig ist.
Das Thema wird gern verschoben, weil nichts brennt und nichts tropft. Auffallen tut es dann, wenn das Gesundheitsamt anfragt oder ein Mieter nach dem letzten Ergebnis fragt und Sie erst im Ordner suchen müssen.
Wann die Legionellenprüfung für Vermieter Pflicht ist
Grundlage ist die Trinkwasserverordnung. Vermietung zählt dort als gewerbliche Tätigkeit, deshalb gilt sie auch für private Vermieter. Prüfpflichtig sind Häuser mit zentraler Warmwasserbereitung, wenn eine sogenannte Großanlage vorliegt. Faustregel: Der Speicher fasst mehr als 400 Liter, oder in der Leitung zwischen Warmwasserbereiter und Zapfstelle stehen mehr als 3 Liter. Dazu muss es Duschen oder andere Stellen geben, an denen Wassernebel entsteht.
Meist nicht betroffen sind Einfamilienhäuser und Wohnungen mit eigener Therme oder eigenem Durchlauferhitzer. Die Zahl der Wohnungen allein entscheidet nichts. Ein Haus mit sechs Parteien und Gasetagenheizungen kann außen vor sein, ein Dreifamilienhaus mit großem Zentralspeicher dagegen nicht. Ob Ihr Haus unter die Pflicht fällt, klärt der Installateur oder das Gesundheitsamt. Fragen Sie nach und legen Sie die Antwort schriftlich ab.
Intervall und Maßnahmenwert
Für Vermieter gilt: Untersucht wird mindestens alle drei Jahre. Die jährliche Untersuchung betrifft Anlagen mit öffentlicher Tätigkeit, nicht die private Vermietung. Ein abweichendes Intervall kann nur das Gesundheitsamt festlegen. Weder Sie noch der Dienstleister dürfen es eigenmächtig strecken.
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter. Wird er überschritten, sind Sie am Zug: Gesundheitsamt informieren, eine Risikoabschätzung durch Fachleute veranlassen, Mieter unterrichten. Was danach technisch passiert, hängt von Befund und Anlage ab. Das gehört in die Hände eines Fachbetriebs.
Was Mieter bei der Prüfung wissen und tun müssen
Für Mieter ist die Prüfung meist ein Termin, kein Problem. Proben werden oft an der entferntesten Zapfstelle eines Strangs genommen, und die liegt häufig im Bad einer Wohnung. In der Regel müssen Mieter den Zugang ermöglichen, wenn Sie den Termin rechtzeitig ankündigen. Was im Einzelfall als rechtzeitig gilt, hängt von den Umständen ab. Eine Woche Vorlauf mit festem Zeitfenster vermeidet die meisten Diskussionen.
Über die Ergebnisse müssen Sie die Mieter informieren, auch wenn alles unauffällig ist. Ein kurzer Aushang oder eine schriftliche Nachricht mit Datum und Ergebnis genügt dafür meist. Bei einer Überschreitung braucht es mehr: was gefunden wurde, was als Nächstes geschieht und ob Mieter vorerst etwas beachten sollten. Diese Hinweise kommen vom Fachbetrieb oder Gesundheitsamt, nicht aus eigener Einschätzung.
Ablauf der Probenahme
Die Probe nimmt eine dafür qualifizierte Fachperson, eine für Trinkwasseruntersuchungen zugelassene Untersuchungsstelle wertet sie aus. Der Hausmeister mit einem Eimer genügt nicht. Ein sauberer Ablauf:
- Fachbetrieb oder Labor beauftragen, Probenahmestellen festlegen lassen (u. a. am Warmwasserbereiter und im Zirkulationsrücklauf)
- Termin mit Datum und Zeitfenster festlegen
- Betroffene Mieter schriftlich informieren und um Rückmeldung bitten
- Zugang zum Heizungskeller klären: Wer hat den Schlüssel, wer ist vor Ort?
- Befund entgegennehmen, auf Überschreitungen prüfen, Mieter informieren
- Nächsten Termin sofort eintragen
Heikel ist die Wohnung. Ist ein Mieter nicht da, scheitert die Probe, und die Anfahrt bezahlen Sie zweimal. Wie Sie Termine abstimmen, ohne hinterherzutelefonieren, steht in Handwerkertermine mit Mietern abstimmen.
Dokumentation: Was in die Akte gehört
Aufheben sollten Sie den vollständigen Prüfbericht, nicht nur das Ergebnis. Dazu gehören Datum, Probenahmestellen, Messwerte, Name der Untersuchungsstelle und der Auftrag. Gab es Maßnahmen, kommen Rechnungen und Berichte dazu, ebenso der Nachweis, wann und wie Sie die Mieter informiert haben. Welche Aufbewahrungsfristen gelten, regelt die Verordnung. Im Zweifel prüfen lassen und lieber länger aufheben.
Ob die Kosten als Betriebskosten umgelegt werden dürfen, hängt vom Mietvertrag ab. Klären Sie das vor der nächsten Abrechnung, nicht danach.
Praktisch ist es, wenn Termin, Befund und Mieterinfo an einer Stelle liegen. Im Portal legen Sie pro Prüfung ein Ticket an, weisen den Auftrag zu, setzen den Status und hängen den Bericht als Nachweis an. Die Mieter sehen Termin und Ergebnis, ohne dass im Hausflur ein Zettel vergilbt.
Typische Fehler
- Prüfung einmal beauftragt, Folgetermin nie eingetragen
- Befund liegt nur im Postfach des Hausmeisters, nicht in der Objektakte
- Unauffälliges Ergebnis nie an die Mieter weitergegeben
- Intervall verlängert, ohne dass das Gesundheitsamt zugestimmt hat
Zum Weiterlesen: Wo Prüfberichte und andere Haus-Unterlagen hingehören, zeigt Digitale Objektakte. Was sonst an der Trinkwasseranlage auf Ihrer Liste stehen sollte, steht in Trinkwasserinstallation: Was Vermieter nicht ignorieren sollten.