Das Wasser kommt aus der Leitung, also ist alles in Ordnung. So denken viele, bis ein Mieter schreibt, dass es aus dem Hahn braun läuft. Hinter dem Wasserzähler gehört die Installation aber Ihnen. Damit sind Sie auch für das verantwortlich, was am Hahn ankommt.
Wer vermietet, betreibt im Sinne der Trinkwasserverordnung eine Anlage, aus der Wasser an Dritte abgegeben wird. Das klingt nach Wasserwerk. Gemeint ist aber auch das Mehrfamilienhaus mit drei Parteien. Die Pflichten von Vermietern beim Trinkwasser lassen sich gut handhaben, wenn klar ist, was im eigenen Keller steht.
Welche Pflichten Vermieter beim Trinkwasser haben
Zwei Grundsätze gelten immer. Das Wasser darf die Gesundheit nicht gefährden, und die Anlage muss nach den anerkannten Regeln der Technik betrieben werden. Was daraus konkret folgt, hängt vom Haus ab. Ein Gebäude mit zentralem Warmwasserspeicher und langen Leitungen bringt mehr Pflichten mit sich als eines mit Durchlauferhitzern in jeder Wohnung.
Klären Sie für jedes Haus:
- Wie wird das Warmwasser erzeugt, zentral oder dezentral, und mit welchem Speichervolumen?
- Gibt es eine Zirkulationsleitung?
- Aus welchem Material sind die Leitungen, und wie alt sind sie?
- Gibt es Leitungsabschnitte, die seit einem Umbau nicht mehr genutzt werden?
Der letzte Punkt wird gern übersehen. Wird ein Bad verlegt oder die alte Waschküche aufgegeben, bleibt oft ein Rohrstück zurück: abgesperrt, aber noch angeschlossen, mit Wasser gefüllt. Solche toten Leitungen sollte der Installateur direkt am Abzweig abtrennen.
Bleileitungen
Bleileitungen mussten nach der Trinkwasserverordnung bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Stammt Ihr Haus aus einer Zeit, in der noch Blei verbaut wurde, und haben Sie keinen Nachweis über den Austausch, lassen Sie den Bestand von einem Installateur prüfen. Ein kurzer Blick in den Keller reicht dafür nicht. Alte Rohre sitzen oft hinter Verkleidungen oder in der Wand.
Legionellen: wann die Prüfung Pflicht ist
Für vermietete Gebäude mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung gilt eine regelmäßige Untersuchungspflicht, sofern es Duschen oder andere Stellen gibt, an denen Wasser vernebelt wird. Großanlage heißt grob: ein Speicher mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in der Leitung zwischen Warmwasserbereiter und Entnahmestelle, die Zirkulation nicht mitgerechnet. Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen nicht dazu. Der übliche Prüfabstand liegt bei drei Jahren, die Proben nimmt eine zugelassene Untersuchungsstelle.
Die Ergebnisse teilen Sie den Mietern mit, bei Auffälligkeiten unverzüglich. Ablauf, Intervalle und Kosten der Untersuchung stehen ausführlich in Legionellenprüfung: Pflicht, Intervalle, Dokumentation.
Was im laufenden Betrieb anfällt
Die Wasserqualität entscheidet sich zwischen zwei Prüfungen. Legionellen vermehren sich in lauwarmem, stehendem Wasser. Gegen beides hilft Routine:
- Temperatur am Speicher regelmäßig ablesen. Als Faustregel für zentrale Anlagen gelten 60 Grad am Speicheraustritt und nicht unter 55 Grad im Rücklauf der Zirkulation. Die genauen Werte stellt der Installateur für Ihre Anlage ein.
- Selten genutzte Zapfstellen spülen, etwa das Waschbecken im Fahrradkeller oder den Außenhahn im Hof.
- Den Filter am Hausanschluss nach Herstellerangabe rückspülen oder wechseln.
- Die Wartung von Speicher und Zirkulationspumpe in festen Abständen beauftragen.
Vieles davon kann der Hausmeister übernehmen, wenn es im Vertrag steht und jemand nachhält, ob es erledigt wurde. Wiederkehrende Aufgaben mit Datum und Status zuzuweisen, ist dafür verlässlicher als ein Zettel an der Tür zum Heizungsraum. Wie das im Alltag läuft: Hausmeister Tickets zuweisen.
Leerstand und Urlaub
Eine Wohnung, die zwischen zwei Mietern sechs Wochen leer steht, ist der Klassiker. Planen Sie das Spülen der Leitungen fest ein, am besten mit Namen und Rhythmus. Mehr dazu in Leerstand zwischen zwei Mietern. Mieter sollten nach längerer Abwesenheit das Wasser laufen lassen, bis es spürbar kühler kommt. Ein Satz in der Hausmitteilung genügt. Er muss nur geschrieben werden.
Wenn ein Mieter sich meldet
„Das Wasser ist braun.“ Die erste Frage lautet: nur in einer Wohnung, im ganzen Haus oder in der ganzen Straße? Laufen draußen Arbeiten am Versorgungsnetz, ist meist der Versorger der richtige Ansprechpartner. Betrifft es nur Ihr Haus oder einen einzelnen Strang, liegt die Ursache in Ihrer Installation.
Bei Geruch, Trübung oder gesundheitlichen Beschwerden lassen Sie nichts bis zur nächsten Prüfung liegen. Holen Sie einen Fachbetrieb, bei Verdacht auf Keime die Untersuchungsstelle. Werden Grenzwerte oder bei Legionellen der technische Maßnahmenwert überschritten, ist das Gesundheitsamt unverzüglich zu informieren. Sagen Sie den Mietern früh Bescheid, auch wenn die Ursache noch unklar ist. Eine kurze Nachricht mit dem nächsten Schritt beruhigt mehr als drei Tage Funkstille.
Solche Meldungen kommen gern als Sprachnachricht, werden zugesagt und nie wieder angefasst. Als Ticket im Portal haben sie einen Status, einen Zuständigen und einen Zeitstempel. Will später jemand wissen, wann Sie reagiert haben, steht es dort.
Was in die Unterlagen gehört
Im Streitfall zählt, was Sie belegen können. Legen Sie pro Haus eine Mappe an, digital oder auf Papier:
- Art der Warmwasserbereitung, Speichergröße, Leitungsmaterial und Baujahr
- Nachweis über Austausch oder Stilllegung alter Bleileitungen
- Prüfberichte und Laborergebnisse mit Datum
- Wartungsnachweise für Speicher, Zirkulation und Filter
- Mitteilungen an die Mieter mit Datum und Verteiler
- Meldungen zu Geruch, Verfärbung oder Temperatur und was daraufhin passiert ist
Wenn Wasser nicht nur schlecht ist, sondern austritt: Wasserschaden in der Mietwohnung: Erste Stunden für Vermieter. Wo Prüfberichte und Wartungsnachweise pro Haus abgelegt werden, steht in Digitale Objektakte: Welche Unterlagen Sie pro Haus brauchen.