Bei der Neuvermietung steht im Vertragsentwurf oft eine Lücke: Wie geht es mit der Miete in den nächsten Jahren weiter? Die beiden üblichen Antworten sind Staffelmiete und Indexmiete. Beide ersetzen die spätere Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist der Punkt, den viele übersehen.
Ob Staffelmiete oder Indexmiete besser passt, ist keine Frage des Geschmacks. Es geht darum, wie gut Sie die Entwicklung Ihrer Lage einschätzen können und wie viel Pflege Sie in einen Vertrag stecken wollen. Die Rechtsgrundlagen stehen im BGB, die Staffelmiete in § 557a, die Indexmiete in § 557b. Klauseln im Detail sind Einzelfall und gehören im Zweifel in fachkundige Hände.
Wie die Staffelmiete funktioniert
Sie schreiben in den Vertrag, ab wann welche Miete gilt. Die Staffeln müssen als konkreter Betrag ausgewiesen sein, also als neue Miete oder als Erhöhung in Euro. Prozentangaben reichen nicht. Zwischen zwei Stufen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Beide Seiten wissen vom ersten Tag an, was kommt. Sie müssen keine Erhöhung erklären, der Vertrag erledigt das. Der Nachteil auch: Sie legen sich heute auf Beträge für Jahre fest. Steigt der Markt stärker, bleiben Sie darunter. Steigt er kaum, wirken Ihre Stufen irgendwann überzogen, und das merkt der Mieter beim Blick auf vergleichbare Inserate.
Gilt in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse, muss jede einzelne Staffel für sich zulässig sein. Mit Stufen auf Vorrat lässt sie sich also nicht umgehen.
Wie die Indexmiete funktioniert
Hier ist die Miete an den amtlichen Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Steigt der Index, dürfen Sie die Miete im selben Verhältnis anpassen. Das passiert nicht von selbst: Sie müssen die Änderung in Textform erklären, mit der Indexveränderung und dem neuen Betrag. Auch hier gilt die Jahresfrist zwischen zwei Anpassungen.
Die Kopplung wirkt in beide Richtungen. Fällt der Index, kann der Mieter seinerseits eine Senkung verlangen. In Phasen mit hoher Inflation steigt die Miete deutlich, in ruhigen Jahren kaum. Bei der Mietpreisbremse kommt es bei der Indexmiete auf die Ausgangsmiete an, die späteren Anpassungen folgen dem Index.
Eine Einschränkung betrifft Modernisierungen. Eine Erhöhung nach Modernisierung ist während einer Indexmiete nur in engen Fällen möglich. Wer ohnehin eine energetische Sanierung plant, sollte das vor Vertragsschluss bedenken.
Staffelmiete oder Indexmiete für Ihr Haus
Ein paar Fragen helfen bei der Entscheidung:
- Planen Sie größere Modernisierungen in den nächsten Jahren? Dann sind beide Modelle zu prüfen: Bei der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach Modernisierung ganz ausgeschlossen, bei der Indexmiete nur in engen Fällen möglich.
- Wollen Sie möglichst wenig Arbeit nach Vertragsschluss? Die Staffel läuft ohne Erklärung, die Indexmiete braucht jedes Mal eine nachvollziehbare Berechnung.
- Wie sicher ist Ihre Einschätzung der Lage? Bei unklarer Entwicklung ist ein fester Betrag eine Wette, der Index nicht.
- Wie wichtig ist Ihnen und dem Mieter Planbarkeit? Gerade Familien und Rentner fragen oft gezielt nach festen Stufen.
Für kleine Häuser mit langjährigen Mietern wählen viele Vermieter gar keine der beiden Varianten und bleiben bei der Vergleichsmiete. Auch das ist eine Entscheidung, die man bewusst treffen sollte.
Typische Fehler im Alltag
- Staffeln in Prozent statt in Euro.
- Indexerhöhung per Zuruf im Treppenhaus, ohne Berechnung und ohne Textform.
- Staffel und Index im selben Vertrag vermischt, dazu mündliche Absprachen.
- Fristen nicht notiert, sodass eine mögliche Anpassung jahrelang liegen bleibt.
Der letzte Punkt ist der häufigste. Legen Sie Vertrag, Stufen und jede Erklärung in der Objektakte ab, mit Datum. Wann eine Erhöhung angekündigt wurde, lässt sich dann später belegen. Für die Information an den Mieter genügt eine sachliche Nachricht über einen festen Kanal statt einer Sprachnachricht. Über das Portal bekommt der Mieter sie in Textform, und Sie haben den Versand nachweisbar dokumentiert.
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