Das Gerüst steht, und am Montag um sieben fängt jemand an zu bohren. Der Mieter im zweiten Stock erfährt es vom Nachbarn. Den Bauablauf kannte man seit Monaten, nur eben nicht hinter den Fenstern, an denen gebohrt wird.
Bei Dämmung und Fassade trifft die Baustelle jede Wohnung: Licht, Lärm, Balkon, manchmal der Hauseingang. Die Information der Mieter bei einer Fassadensanierung gehört deshalb in die Bauplanung, mit eigenem Zeitplan. Wer sie nebenbei erledigt, bekommt Beschwerden, Minderungsdrohungen und ein Haus, in dem die Stimmung kippt.
Erhaltung oder Modernisierung: Das ändert die Pflichten
Neuer Putz und Anstrich auf bestehender Fassade sind in der Regel Erhaltung. Eine zusätzliche Dämmung, die Energie spart, ist meist Modernisierung. Für Modernisierungen verlangt § 555c BGB eine Ankündigung in Textform spätestens drei Monate vor Beginn. Hinein gehören unter anderem Art und Umfang der Arbeiten, Beginn und voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten. Mieter können Härtegründe geltend machen, auch dafür gelten Fristen.
Erhaltungsmaßnahmen müssen ebenfalls rechtzeitig angekündigt werden, die Form ist freier. Heikel sind Mischmaßnahmen, etwa Dämmung plus ohnehin fälliger Putzerneuerung. Lassen Sie die Einordnung dann prüfen, bevor das Schreiben rausgeht. Was bei energetischen Arbeiten sonst ansteht, steht in Energetische Sanierung bei vermietetem Haus.
Mieter über die Fassadensanierung informieren: der Zeitplan
Ein Schreiben reicht selten. Gute Information kommt in Etappen, jeweils dann, wenn Mieter etwas tun müssen.
- Mit der Ankündigung: Art der Arbeiten, betroffene Gebäudeseiten, Zeitraum als ehrliche Spanne, ein fester Ansprechpartner.
- Einige Wochen vor dem Gerüstaufbau: was von Balkon und Fassade weg muss, also Pflanzkästen, Markisen, Satellitenschüsseln, Wäscheständer.
- Wenige Tage vor Beginn: Lärmzeiten, gesperrte Zugänge und Parkplätze, Tag des Gerüstaufbaus.
- Vor jedem Termin in der Wohnung: wer kommt, wann, wie lange und was frei geräumt sein muss.
- Bei Verzögerung: sofort, mit neuer Spanne. Schweigen wird als Stillstand gelesen.
Schreiben Sie konkret. „Es kann zu Beeinträchtigungen kommen“ sagt nichts. „Der Balkon an der Südseite ist von Kalenderwoche 12 bis 15 gesperrt, bitte bis Ende Woche 11 räumen“ sagt alles. Ein Aushang im Treppenhaus ergänzt das Schreiben, ersetzt es aber nicht. Er wird übersehen, abgerissen oder von Leuten im Urlaub gar nicht gelesen.
Gerüst und Einbruchschutz
Ein Gerüst ist auch eine Leiter für Fremde. Bitten Sie Mieter, Fenster und Balkontüren beim Verlassen der Wohnung zu schließen, gekippte eingeschlossen. Klären Sie mit dem Gerüstbauer, ob der untere Aufstieg nach Feierabend gesichert wird. Und sagen Sie den Mietern, an wen sie sich wenden, wenn abends jemand auf dem Gerüst steht.
Während der Arbeiten: ein einziger Meldeweg
Kaum steht das Gerüst, kommen die Meldungen. Verschmutzte Scheiben, ein abgeklebtes Fenster, das nicht mehr aufgeht, ein Handwerker, der zu früh klingelt. Laufen diese Dinge über Telefon und Chat, erfährt der Bauleiter nichts davon. Und Sie wissen nach zwei Wochen nicht mehr, wer was gesagt hat.
Legen Sie für die Bauzeit einen Meldeweg fest. Im Portal melden Mieter Probleme als Ticket mit Foto, Sie sehen den Status, weisen die Meldung dem Hausmeister zu und informieren betroffene Wohnungen gezielt. Das ersetzt keine Bauleitung. Es liefert aber einen Nachweis, falls später über Mängel oder Minderung gestritten wird. Welche Bilder dabei weiterhelfen, zeigt Schadensfotos: Was Mieter schicken sollten. Termine in den Wohnungen stimmen Sie ab wie in Handwerkertermine mit Mietern abstimmen beschrieben.
Mit Minderungswünschen ist zu rechnen. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Minderung wegen der Bauarbeiten für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Danach und bei anderen Arbeiten hängt viel vom Einzelfall ab. Antworten Sie erst nach kurzer Rücksprache.
Nach dem Gerüst: Abschluss und Lüften
Ist das Gerüst weg, prüfen Sie Fensterbänke, Balkonbrüstungen, Anschlüsse und Fugen. Fragen Sie die Mieter aktiv nach Mängeln, solange der Betrieb noch greifbar ist. Halten Sie fest, wann die Arbeiten tatsächlich endeten und welche Wohnungen wie lange eingeschränkt waren.
Nach einer Dämmung verhält sich die Wohnung anders. Die Hülle ist dichter, Feuchtigkeit vom Kochen und Duschen zieht schlechter ab, besonders wenn gleichzeitig neue Fenster eingebaut wurden. Ein kurzer Hinweis zum Lüften gehört deshalb ins Abschlussschreiben, zusammen mit neuen Regeln für Balkon oder Fassade und einem Ansprechpartner für spätere Fragen.
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