Ein Gerüst vor dem Fenster, am Dienstag kein Warmwasser, Handwerker im Treppenhaus. Wer eine energetische Sanierung im vermieteten Haus plant, baut mitten im Alltag anderer Leute. Die Technik ist dabei selten das größte Problem.
Ärger entsteht meist, weil Mieter zu spät erfahren, was kommt, oder weil Termine niemand abgestimmt hat. Dann die Frage, wer am Ende was bezahlt. Das alles lässt sich vor dem ersten Hammerschlag klären.
Gibt es eine Sanierungspflicht für Vermieter?
Eine allgemeine Pflicht, ein Bestandshaus komplett energetisch zu sanieren, gibt es nicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält aber einzelne Nachrüstpflichten. Typisch sind diese:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt
- Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller
- Austausch alter Heizkessel mit konstanter Vorlauftemperatur nach einer bestimmten Betriebsdauer
Ausnahmen gibt es, etwa für bestimmte Kesselarten oder für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer schon lange selbst wohnt. Ein Haus mit mehr als zwei Wohnungen fällt nicht darunter. Wer ein Haus kauft oder erbt, muss die Pflichten innerhalb einer Frist nach dem Eigentumswechsel erfüllen. Für neue Heizungen gelten zusätzliche Vorgaben, die sich in den letzten Jahren mehrfach geändert haben. Den aktuellen Stand klären Sie am besten mit Energieberater oder Fachbetrieb.
Davon zu trennen ist die Instandhaltung. Eine defekte Heizung oder undichte Fenster müssen Sie ohnehin in Ordnung bringen, weil die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand sein muss. Genau dann stellt sich oft die Frage, ob man nur repariert oder gleich verbessert.
Erst den Bestand klären, dann Maßnahmen wählen
Bevor Sie ein Angebot einholen, brauchen Sie ein Bild vom Ist-Zustand: Baujahr, Heizung, Fenster, Dach, Dämmung, vorhandene Gutachten. Ein Energieberater sortiert Maßnahmen nach Wirkung und Aufwand. Das kostet weniger als eine Sanierung, die sich später als Stückwerk entpuppt.
Fördermittel gehören in diese Phase. Programme und Bedingungen ändern sich, und oft muss der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt sein. Wer zuerst unterschreibt und dann fragt, geht womöglich leer aus.
Energetische Sanierung im vermieteten Haus ankündigen
Modernisierungen müssen Sie Mietern in Textform ankündigen, spätestens drei Monate vor Beginn. Hinein gehören Art und Umfang der Arbeiten, Beginn und voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung, falls Sie eine planen, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Lassen Sie das Schreiben im Zweifel vor dem Versand prüfen. Ein Formfehler kostet Wochen.
Unabhängig vom Rechtlichen: Schreiben Sie so, dass ein Mieter ohne Rückruf versteht, was passiert. Welche Räume sind betroffen, wann fällt Wasser oder Heizung aus, muss der Balkon geräumt werden? Speziell für Dämmung und Gerüst steht mehr unter Dämmung und Fassade: Was Mieter mitbekommen müssen.
Modernisierung und Instandhaltung trennen
Ist die alte Heizung ohnehin am Ende, steckt in der neuen Anlage beides: Ersatz, der fällig war, und Verbesserung. Instandhaltung tragen Sie selbst. Bei Modernisierung kann unter Voraussetzungen ein Teil auf die Miete umgelegt werden, und der Instandhaltungsanteil ist vorher abzuziehen. Wie viel am Ende umlegbar ist, hängt vom Einzelfall ab.
Lassen Sie sich deshalb Angebote und Rechnungen nach Gewerk und Anteil aufschlüsseln. Eine Pauschalsumme „Sanierung Haus“ hilft niemandem, Ihnen am wenigsten, wenn ein Mieter die Berechnung sehen will.
Während der Bauzeit: Ablauf statt Improvisation
Auf der Baustelle zeigt sich, ob geplant wurde. Zugang zur Wohnung, Ersatztermine, Lärmzeiten, Meldungen wie „Der Handwerker war nicht da“ oder „Staub in der Küche“. Läuft das über Telefon und Chat, weiß nach drei Wochen niemand mehr, was zugesagt war. Wie Sie Termine festlegen, steht in Handwerkertermine mit Mietern abstimmen.
Im Portal legen Mieter Meldungen als Ticket mit Foto an. Sie weisen sie Hausmeister oder Firma zu, sehen den Status und informieren bei einer Terminverschiebung alle Mieter auf einmal.
Vor dem ersten Handwerkertermin
- Fotos von Fassade, Fenstern, Heizung und betroffenen Wohnungen im Ist-Zustand
- Förderfragen geklärt, bevor Aufträge vergeben sind
- Ankündigung an alle Mieter nachweisbar zugestellt
- Bauzeitenplan mit einer festen Ansprechperson für Mieter und Firmen
- Zugang zu Wohnungen, Keller und Dach geregelt, Schlüsselübergaben notiert
Nach der Sanierung: Abnahme und Unterlagen
Nehmen Sie die Arbeiten ab, bevor die letzte Rechnung bezahlt ist, und halten Sie Mängel mit Datum und Foto fest. Danach ändern sich Verbräuche und Heizkosten. Erklären Sie das den Mietern, bevor die erste Abrechnung kommt. Wie sich CO₂-Kosten verteilen, steht in CO₂-Kosten Heizung: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter.
Weiterlesen: Welche Unterlagen pro Haus zusammengehören, zeigt Digitale Objektakte. Wie Sie Absprachen mit Mietern und Firmen festhalten, steht unter Protokoll führen als Vermieter.