Die Leitung im Kellerflur ist nicht kaputt, sie ist nur eingefroren. Das denkt man, bis sie auftaut. Dann läuft Wasser aus einem Riss, den vorher niemand gesehen hat, und zwar meist dort, wo gerade keiner hinschaut.
Ein Frostschaden an der Wasserleitung entsteht selten an der Wohnungstür des Mieters, sondern an Stellen, die keiner im Blick hat: Außenhahn, Dachboden, Garage, leere Wohnung. Wer als Vermieter vor dem Winter einmal systematisch durchgeht, spart sich viel Ärger. Und wer den Rundgang festhält, kann später belegen, dass er stattgefunden hat.
Wo Leitungen zuerst einfrieren
Gefährdet sind Leitungen, die in kalten Bereichen liegen und kaum Wärme abbekommen. Im Mehrfamilienhaus sind das fast immer dieselben Orte:
- Außenwasserhähne und Leitungen zu Hof, Garten oder Waschplatz
- Kellerräume mit Wasserleitungen und undichten oder gekippten Fenstern
- Dachboden und Spitzboden, wo Steigleitungen oder Speicher ungedämmt verlaufen
- Treppenhäuser mit Fenstern, die dauerhaft offen stehen
- Garagen, Fahrradkeller und andere unbeheizte Nebenräume
- Leerstehende Wohnungen, in denen niemand heizt und niemand etwas merkt
Auch Leitungen in Außenwänden sind anfällig, besonders bei älteren Gebäuden. Ob und wo das bei Ihrem Haus zutrifft, wissen Sie oder Ihr Hausmeister am besten. Wenn nicht, ist der erste Rundgang die Gelegenheit, es zu notieren.
Frostschaden an der Wasserleitung: Was Vermieter vorbeugen können
Vorbeugen heißt vor allem: rechtzeitig kontrollieren, bevor der Wetterbericht Dauerfrost ansagt. Eine einfache Reihenfolge hat sich bewährt:
- Außenhähne innen absperren und die Leitung dahinter entleeren. Der Hahn draußen bleibt danach offen.
- Kellerfenster, Dachbodenluken und Treppenhausfenster prüfen: schließen sie dicht, sind Scheiben und Dichtungen intakt?
- Freiliegende Leitungen in kalten Räumen dämmen oder die Dämmung auf Lücken kontrollieren.
- Leerstehende Wohnungen auf Frostschutz stellen und den Zustand beim Kontrollgang prüfen. Ob das Wasser abgesperrt wird, hängt vom Haus ab. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachbetrieb beraten.
- Heizung im Haus vorab testen. Fällt sie bei Frost aus, wird aus einem Heizproblem schnell ein Leitungsproblem. Dazu mehr unter Rohrbruch im Mehrfamilienhaus.
Sagen Sie den Mietern vorher Bescheid. Ein kurzer Aushang oder eine Nachricht genügt: Fenster im Treppenhaus und Keller geschlossen halten, Wohnung bei Frost nicht auskühlen lassen, bei Auffälligkeiten sofort melden. Wer verreist, sollte die Heizung nicht ganz abstellen.
Wenn die Leitung doch geplatzt ist
Eine gefrorene Leitung kann schon einen Riss haben, ohne dass Wasser austritt. Erst beim Auftauen läuft es. Wird ein Rohr vermutlich eingefroren gemeldet, sperren Sie zuerst den betroffenen Strang oder den Hauptabsperrhahn ab. Tauen Sie nicht mit offener Flamme auf. Rufen Sie einen Fachbetrieb.
Danach geht es um Beweise. Fotografieren Sie die Stelle, bevor etwas weggeräumt wird. Halten Sie fest, wann die Meldung kam und wann Sie reagiert haben. Informieren Sie Ihre Gebäudeversicherung früh. Welche Frostschäden sie abdeckt und welche Pflichten Sie als Versicherungsnehmer haben, steht in Ihren Vertragsbedingungen. Lesen Sie sie vor dem Winter, nicht erst im Schadensfall.
Was Sie dokumentieren sollten
Zwei Dinge zählen später: dass Sie vorgebeugt haben und wie der Schaden aussah. Beides lässt sich in wenigen Zeilen festhalten.
- Datum der Kontrolle, wer sie gemacht hat, welche Räume geprüft wurden
- Fotos von gedämmten Leitungen, geschlossenen Fenstern, abgesperrten Außenhähnen
- Mitteilung an die Mieter mit Datum
- Bei Schaden: Fotos, Meldezeitpunkt, Absperrung, Handwerkerbericht, Versicherungsmeldung
Das lässt sich in Notizen und Ordnern sammeln. Praktischer ist ein Ticket pro Vorfall. In mieterportal.net legen Mieter eine Schadensmeldung mit Fotos an, Sie oder der Hausmeister setzen den Status, und die Chronologie steht automatisch im Verlauf. Das ist der Nachweis, nach dem Versicherung und Handwerker später fragen.
Leere Wohnungen sind im Winter ein eigenes Risiko, mehr dazu unter Leerstand zwischen zwei Mietern. Wer im Winter außerdem den Gehweg im Blick haben muss, findet die Verteilung der Pflichten bei der Streupflicht.