Über Nacht hat es geschneit, um sieben rutscht jemand auf der Eingangstreppe aus. Dann fragt keiner mehr, wer „eigentlich dran“ war. Es wird gefragt, wer zuständig war und ob es sich belegen lässt.
Die Streupflicht trifft zunächst den Eigentümer. Ob Sie sie an einen Hausmeister, einen Dienstleister oder die Mieter weitergeben, ist Ihre Entscheidung. Aber die Weitergabe muss klar geregelt sein, und ein Rest Verantwortung bleibt bei Ihnen.
Streupflicht als Vermieter: Was grundsätzlich bei Ihnen liegt
Rechtlich geht es um die Verkehrssicherungspflicht. Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür sorgen, dass dort niemand wegen Schnee und Eis zu Schaden kommt. Betroffen sind meist der Gehweg vor dem Haus, der Zugang zur Haustür, Zufahrten, Hof, Müllplatz und Wege zu Nebeneingängen.
Wie früh, wie oft und wie breit geräumt werden muss, regelt in der Regel die Satzung Ihrer Gemeinde. Dort steht häufig auch, welche Streumittel erlaubt sind. Streusalz ist vielerorts eingeschränkt oder verboten. Lesen Sie die Satzung einmal selbst, statt sich auf Hörensagen zu verlassen.
Wann Sie im Schadensfall haften und was Ihre Versicherung abdeckt, hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie vor dem Winter bei Ihrem Versicherer nach, ob Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht den Winterdienst einschließt und ob Auflagen bestehen.
Übertragen auf Hausmeister, Dienstleister oder Mieter
Beim Hausmeister oder Winterdienst-Unternehmen gehört der Winterdienst in den Vertrag: welche Flächen, ab welcher Uhrzeit, wie oft nachgestreut wird, wer das Streugut stellt. Was in einem solchen Vertrag stehen sollte, finden Sie unter Hausmeistervertrag: Was drinstehen sollte.
Bei den Mietern geht das über Mietvertrag oder Hausordnung. Entscheidend ist, dass die Regelung eindeutig ist. „Die Mieter räumen“ reicht nicht, wenn niemand weiß, wer in welcher Woche dran ist. Ein Plan hilft nur, solange er zu den Menschen im Haus passt. Eine ältere Mieterin im Erdgeschoss oder jemand, der im Februar zwei Wochen verreist ist, braucht eine Alternative. Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, lassen Sie im Zweifel prüfen.
Auch wer überträgt, bleibt in der Pflicht, aber in anderer Form. Sie müssen den Richtigen auswählen, ihn einweisen und gelegentlich kontrollieren. „Ich hatte das delegiert“ ist nur dann ein Argument, wenn Sie zeigen können, dass die Delegation funktioniert hat.
Was Sie vor dem ersten Frost klären
- Satzung der Gemeinde lesen: Räumzeiten, Breite, erlaubte Streumittel.
- Flächen festlegen: Gehweg, Zugänge, Hof, Müllplatz, Tiefgaragenzufahrt. Am besten auf einem einfachen Lageplan markieren.
- Zuständigkeit pro Fläche benennen: Hausmeister, Firma, Mieter nach Plan oder Sie selbst.
- Vertretung regeln, für Urlaub und Krankheit des Räumenden. Für Ihre eigene Abwesenheit gilt dasselbe, siehe Urlaubsvertretung für Vermieter.
- Streugut und Schaufeln bereitstellen, an einem festen Ort, den alle kennen.
- Mieter schriftlich informieren: wer zuständig ist und wohin sie eine Glättemeldung schicken.
Kosten und Umlage
Die Kosten für Winterdienst und Streumittel können nach der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Zahlen Sie dem Hausmeister eine Pauschale für alles, trennen Sie bei der Abrechnung sauber nach Winterdienst, Reparaturen und Verwaltung. Sonst wird die Abrechnung angreifbar.
Nachweis: Wer hat wann geräumt?
Im Streitfall zählt, was Sie belegen können. Eine kurze Notiz pro Einsatz genügt: Datum, Uhrzeit, Fläche, Streumittel, wer es war. Wie Sie solche Notizen knapp und brauchbar halten, steht in Protokoll führen als Vermieter.
Praktisch wird das, wenn die Einsätze nicht in einem Notizbuch im Hausmeisterauto liegen. In mieterportal.net legen Sie den Winterdienst als Auftrag an, der Hausmeister setzt den Status, und eine Glättemeldung eines Mieters landet als Ticket mit Zeitstempel bei Ihnen. Daraus entsteht der Nachweis fast von selbst.
Wie Sie Aufträge im Winter zuweisen, ohne dass jemand hinterhertelefonieren muss, steht unter Hausmeister Tickets zuweisen.