„Der Heizkörper im Schlafzimmer wird nicht warm.“ Mehr steht in der Nachricht meist nicht. Kein Foto, kein Hinweis, ob nur ein Raum betroffen ist oder die ganze Wohnung. Und schon kommt die Frage, die Vermieter ungern früh beantworten: Wer zahlt das eigentlich?
Ist ein Heizkörper defekt, sind Sie als Vermieter der Ansprechpartner, denn die Heizung gehört zur Mietsache. Wer die Kosten trägt, entscheidet sich an der Ursache. Ein klemmender Thermostatkopf ist etwas anderes als ein undichtes Ventil oder ein Heizkörper, der innen verschlammt ist.
Wenn ein Heizkörper defekt ist: Was der Vermieter schuldet
Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand halten, in dem man sie nutzen kann. Dazu gehört eine Heizung, die heizt. Sie lassen also die Ursache klären und den Mangel beheben, auch wenn am Ende der Mieter zahlen sollte. Erst kümmern, dann abrechnen.
Der Mieter muss einen Mangel melden, sobald er ihn bemerkt. Wer wochenlang schweigt und dann über die kalte Wohnung klagt, schwächt seine eigene Position. Für Sie heißt das: Jede Meldung bekommt ein Datum.
Die regelmäßige Wartung der Anlage liegt bei Ihnen. Ob die Kosten als Betriebskosten umgelegt werden dürfen, steht im Mietvertrag. Ohne vertragliche Regelung gibt es keine Umlage. Was vor der Saison zu prüfen ist, steht in Heizperiode vorbereiten.
Thermostat: Wo die Kleinreparatur aufhört
Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Sie betrifft Teile, an die der Mieter direkt und häufig greift. Der Thermostatkopf wird dafür oft als Beispiel genannt. Ob die Klausel bei Ihnen wirksam ist und bis zu welcher Höhe sie gilt, steht im Vertrag. Im Zweifel lassen Sie die Formulierung prüfen.
Wo der direkte Zugriff endet, endet auch die Klausel. Ventilunterteil, Heizkörper, Leitungen, Umwälzpumpe: Das ist Anlagentechnik. Hier zahlen Sie, es sei denn, der Mieter hat den Schaden schuldhaft verursacht.
Der Mieter will einen smarten Thermostat
Das kommt öfter vor, als man denkt. Den Kopf zu tauschen ist meist ein Handgriff, ohne dass Wasser fließt. Eine kurze schriftliche Absprache lohnt sich trotzdem. Der alte Kopf wird aufbewahrt und beim Auszug wieder montiert. Vorher klären Sie, wer für Schäden am Ventil aufkommt. Ob Sie zustimmen müssen, hängt vom Einzelfall ab.
Erst nachfragen, dann Handwerker rufen
Nicht jeder kalte Heizkörper braucht einen Betrieb. Oft klärt eine Rückfrage den Fall, bevor jemand anfährt, nur um zu entlüften. Fragen Sie gleich mit der Meldung ab:
- Welcher Heizkörper, welcher Raum, seit wann?
- Ganz kalt, nur oben kalt oder nur unten?
- Gluckert oder rauscht es?
- Lässt sich der Thermostatkopf drehen? Steht er auf Frostschutz oder auf Maximum?
- Stehen Möbel oder eine Verkleidung direkt davor?
- Sind andere Heizkörper in der Wohnung oder im Haus betroffen?
- Ein Foto vom Thermostat und eins vom ganzen Heizkörper
Bleibt nur ein Heizkörper kalt, liegt es oft an Luft oder an einem festsitzenden Ventilstift. Unten warm und oben kalt spricht eher für Luft. Sind mehrere Wohnungen betroffen, liegt es meist an der Anlage. Dann geht es um einen Heizungsausfall und nicht mehr um ein Thermostat.
Nach dem Entlüften
Wer entlüftet, lässt Luft und meist auch etwas Wasser aus dem Heizkreis. Im Mehrfamilienhaus sinkt dann der Druck, vor allem wenn im Herbst mehrere Mieter gleichzeitig zum Schlüssel greifen. Den Druck am Kessel prüfen und nachfüllen sollten Sie oder der Hausmeister. Der Mieter hat im Heizungsraum nichts zu suchen.
Wenn der Mieter etwas kaputt gemacht hat
Abgebrochene Thermostatköpfe, verbogene Ventile, ein Heizkörper als Garderobe: Bei schuldhafter Beschädigung kann der Mieter haften. Aber nur, wenn Sie es belegen können. „Das war der bestimmt selbst“ reicht nicht. Es zählen Fotos, der Zeitpunkt der Meldung und der letzte bekannte funktionierende Zustand, etwa aus dem Übergabeprotokoll.
Im Portal läuft die Meldung als Ticket mit Fotos und Status. Sie weisen den Hausmeister oder den Betrieb zu, und der Mieter sieht, was als Nächstes passiert. Später ist nachvollziehbar, wer wann was gemeldet und erledigt hat. Welche Bilder wirklich helfen, steht in Schadensfotos: Was Mieter schicken sollten.
Rechnung, Ursache, Heizkostenverteiler
Lassen Sie sich vom Betrieb die Ursache auf den Auftrag oder die Rechnung schreiben. „Thermostat getauscht“ ist zu wenig. Ob dort „Thermostatkopf durch Gewalteinwirkung beschädigt“ steht oder „Ventil verkalkt, Verschleiß“, entscheidet darüber, wer zahlt. Die Rechnung gehört zur Meldung, nicht in irgendeinen Ordner. Wollen Sie die Kleinreparaturklausel anwenden, notieren Sie die Einzelkosten. Ob die Grenzen eingehalten sind, lässt sich nur mit Belegen klären.
Wird ein Heizkörper getauscht, denken Sie an den Heizkostenverteiler. Sitzt einer auf dem alten Gerät, muss der Messdienst davon erfahren. Sonst stimmt die nächste Abrechnung für diese Wohnung nicht. Hintergrund dazu in Heizkostenverordnung: Was Vermieter wissen sollten.
Weiterlesen: Handwerkertermine mit Mietern abstimmen.