Rasen, Hecke, Spielplatz, Müllplatz: Im Sommer sieht man, was im Winter niemand gesehen hat. Dann schreiben drei Mieter dasselbe in unterschiedlichen Worten. „Der Hof sieht schlimm aus.“ „Wer mäht hier eigentlich?“ „Am Sandkasten liegen Scherben.“
Die Pflege der Gemeinschaftsflächen muss der Vermieter organisieren, auch wenn er selbst keinen Rasenmäher anfasst. Wer zuständig ist, wer zahlt und was davon in die Nebenkosten darf, sollte feststehen, bevor die Hecke über den Gehweg wächst.
Was zur Gemeinschaft gehört
Der Balkon gehört zur Wohnung, die Rasenfläche vor dem Haus nicht. Gemeinschaftsflächen sind alles, was mehrere Parteien nutzen: Hof, Zuwege, Müllplatz, Fahrradstellplatz, Wäschewiese, Spielplatz.
Schwieriger wird es beim Garten. Ist er einer Erdgeschosswohnung zur alleinigen Nutzung überlassen, gilt etwas anderes als bei der Wiese, auf der alle grillen. Was genau vereinbart ist, hängt vom Mietvertrag ab. Steht dort nichts Klares, regeln Sie das lieber bei der nächsten Gelegenheit sauber, statt es später im Streit auszulegen.
Wer die Gemeinschaftsflächen pflegt
Organisieren müssen Sie es. Ausführen können es verschiedene Leute:
- der Hausmeister, wenn Gartenarbeit in seinem Leistungskatalog steht
- eine Gartenfirma für Rasen, Hecke und Rückschnitt
- Mieter selbst, wenn der Mietvertrag das wirksam regelt, etwa beim Winterdienst oder beim Mietergarten
- Sie selbst, bei einem kleinen Haus durchaus üblich
Problematisch wird es, wenn alle ein bisschen zuständig sind. Dann mäht der Hausmeister, die Gartenfirma schneidet die Hecke, und um die Wäschewiese hinten kümmert sich niemand, weil jeder dachte, der andere macht das. Schreiben Sie pro Fläche einen Namen auf, dazu Intervall und Saison. Was der Hausmeister konkret übernimmt, gehört in den Hausmeistervertrag und nicht in ein Telefonat im April.
Was in die Betriebskosten darf
Gartenpflege ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Umlegen dürfen Sie die Kosten nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart und die Leistung tatsächlich erbracht wurde. Grob sortiert:
- in der Regel umlagefähig: Rasenmähen, Heckenschnitt, Laub, Pflege des Spielplatzes einschließlich neuem Sand, Pflege von Zuwegen und Plätzen auf dem Grundstück
- meist nicht umlagefähig: die erstmalige Anlage eines Gartens, ein neuer Spielturm, Reparaturen an Geräten oder Zäunen, Umgestaltung nach eigenem Geschmack
Die Grenze zwischen Pflege und Instandsetzung ist nicht immer scharf. Bei größeren Posten lohnt ein zweiter Blick, im Zweifel prüfen lassen. Leistungsnachweise brauchen Sie ohnehin: Rechnung, Beschreibung der Arbeiten, Zeitraum. Und zwar vor der Abrechnung, nicht erst beim Widerspruch.
Sicherheit vor Optik
Ein wackelndes Spielgerät, eine Stolperkante am Zuweg, ein Schachtdeckel, der klappert: Das geht vor der Heckenform. Für die Gemeinschaftsflächen tragen Sie als Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht. Beschädigte Geräte sperren oder reparieren, nicht „im Herbst sehen wir weiter“. Notieren Sie Foto, Datum und was Sie veranlasst haben. Nach Stürmen gehören Bäume und lose Äste auf die Liste, der Gebäudecheck im Herbst ist dafür ein guter Anlass.
Optik dürfen Sie trotzdem ernst nehmen. Ein dauerhaft vermüllter Hof zieht weiteren Müll an. Wer Sperrmüll neben die Tonnen stellt oder die Gemeinschaftswiese als Lager nutzt, ist ein Fall für die Hausordnung, nicht für die Nebenkosten.
Meldungen zur Hofpflege bündeln
Fünf Chats zum ungemähten Rasen sind fünf Diskussionen. Besser ist ein Vorgang, der am Objekt hängt und nicht an einer einzelnen Wohnung. Im Portal legen Sie dafür ein Ticket „Hofpflege“ mit Foto an, weisen es dem Hausmeister oder der Gartenfirma zu und setzen den Status. Wer aus Wohnung 7 später dasselbe melden will, sieht: beauftragt, nicht ignoriert.
Für wiederkehrende Arbeiten reicht ein einfacher Plan: welche Fläche, wer, wie oft, ab wann. Hängen Sie ihn im Treppenhaus aus oder schicken Sie ihn zu Saisonbeginn an alle Mieter. Damit ist die Frage „Wer mäht hier eigentlich?“ beantwortet, bevor sie jemand stellt. Wie die Zuweisung im Alltag läuft, steht unter Hausmeister Tickets zuweisen.
Keller, Dachboden und Tiefgarage: Gemeinschaftsflächen als Ticket. Wenn Regeln im Hof nicht eingehalten werden: Hausordnung durchsetzen.