„Macht der Hausmeister.“ Das ist kein Leistungskatalog. Winterdienst, Kleinreparaturen, Müllplatz, Beleuchtung im Hof: Ohne Liste zahlen Sie für Erwartungen, nicht für Arbeit. Und der Hausmeister rätselt, warum wieder alle sauer sind.
Ein Hausmeistervertrag muss nicht lang sein. Die Leistungen müssen aber so beschrieben sein, dass Sie, der Hausmeister und im Zweifel auch die Mieter dasselbe darunter verstehen. Preis, Erreichbarkeit und Kündigung kommen danach.
Welche Leistungen in den Hausmeistervertrag gehören
Schreiben Sie auf, was regelmäßig passiert und wie oft. „Treppenhaus reinigen“ reicht nicht. Wöchentlich nass wischen, alle Etagen, Geländer und Fensterbänke inklusive: Das lässt sich prüfen.
- Flächen: Treppenhaus, Keller, Hof, Gehweg, Müllplatz, Grünflächen. Am besten mit Lageplan oder Fotos als Anlage.
- Intervalle: wöchentlich, monatlich, saisonal. Rasen etwa von April bis Oktober, Laub im Herbst.
- Winterdienst: ja oder nein, ab welcher Uhrzeit, welche Wege, wer das Streugut stellt. Die Zeiten richten sich nach der Satzung Ihrer Gemeinde.
- Kontrollgänge: Leuchtmittel tauschen, Türschließer prüfen, Kellerfenster schließen, Auffälligkeiten melden.
- Mülltonnen: rausstellen, reinholen, Fehlwürfe nachsortieren oder nicht.
- Kleinreparaturen: bis zu welchem Zeitaufwand oder Materialwert ohne Rückfrage.
- Material: wer einkauft, wer zahlt, wie abgerechnet wird.
Das klingt nach Bürokratie. Es spart aber den Satz „das war doch mit drin“. Wer Hof und Garten pflegt und wer dafür zahlt, steht ausführlicher unter Garten, Hof und Gemeinschaftsflächen.
Grenze zum Fachbetrieb
Heizung, Elektrik, Leitungen: Da endet der Hausmeister, da fängt der Betrieb an. Schreiben Sie die Grenze auf. Sonst steht jemand mit dem Schraubenzieher am Kessel, weil „schnell“.
Hilfreich ist eine zweite Liste: was der Hausmeister selbst erledigt und was er nur meldet. Fällt im Januar die Heizung aus, schaut er nach Störungsanzeige und Notschalter und meldet den Rest weiter. Legen Sie fest, ob er selbst einen Fachbetrieb rufen darf und bis zu welchem Betrag. Was danach zu tun ist, beschreibt Heizungsausfall im Winter.
Pauschale, Stundensatz und Nebenkosten
Eine Pauschale ist planbar. Sie führt aber zu Diskussionen, sobald mehr anfällt als gedacht. Ein Stundensatz ist ehrlicher, braucht jedoch Nachweise. Viele Vermieter kombinieren: Pauschale für die Routine, Stunden für alles außerhalb der Liste.
Ein Punkt hat Folgen für die Nebenkosten. Die Kosten für den Hauswart sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Reparaturen und Verwaltungsarbeiten gehören nicht dazu. Erledigt Ihr Hausmeister beides, sollte der Vertrag die Anteile trennen, etwa über getrennte Pauschalen oder Stundenzettel. Sonst schätzen Sie bei der Abrechnung, und die Mieter fragen nach.
Ob Minijob, Anstellung oder Dienstleister mit eigener Firma: Das hat arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Folgen. Im Zweifel prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben.
Erreichbarkeit, Vertretung, Schlüssel
Wann ist der Hausmeister erreichbar, und wie schnell muss er reagieren? Bei Wasser im Keller am Sonntag hilft die schönste Pauschale nichts, wenn niemand rangeht. Klären Sie, ob er Notfälle übernimmt oder ob dafür ein Notdienst zuständig ist.
Urlaub und Krankheit gehören ebenfalls in den Vertrag: wer vertritt, wer die Vertretung bezahlt, wie offene Aufgaben übergeben werden. Für Ihre eigene Abwesenheit gilt dasselbe Problem, siehe Urlaubsvertretung für Vermieter.
Ein paar Kleinigkeiten, die später teuer werden können:
- Schlüssel: welche er bekommt, gegen Quittung, Rückgabe bei Vertragsende.
- Haftpflicht: Bei einem Dienstleister lassen Sie sich den Versicherungsnachweis zeigen.
- Laufzeit und Kündigung: Was sich vereinbaren lässt, hängt vom Vertragstyp ab. Bei einer Anstellung gelten gesetzliche Mindestfristen.
- Ansprechpartner: Mit wem spricht der Hausmeister, wenn Sie nicht da sind?
Tickets statt Zuruf
Meldungen zuweisen, Status setzen, fertig. Der Vertrag sagt, was er tun soll. Das Ticket sagt, was gerade ansteht. In mieterportal.net weisen Sie eine Schadensmeldung samt Fotos dem Hausmeister zu, er setzt den Status, und der Mieter sieht, dass sich jemand kümmert. Nebenbei entsteht der Nachweis, den Sie für Stunden und die Trennung von Reparatur und Routine brauchen. Nur Zuruf ist eine Telefonkette.
Zuweisung im Alltag: Hausmeister Tickets zuweisen. Was der Hausmeister im Portal sehen darf: Rollen & Rechte.