Einzug: Die Kaution kommt. Auszug: Der Mieter fragt nach einer Woche, wann das Geld da ist. Dazwischen liegen Jahre, in denen die Kaution irgendwo liegen musste, und am Ende Zählerstände, Mängel und eine Betriebskostenabrechnung, die noch gar nicht fertig ist.
Wer die Kaution zurückzahlen muss, sucht meist eine feste Frist. Die gibt es im Gesetz nicht. Es gibt aber klare Regeln für die Anlage und eine Linie der Gerichte für die Rückzahlung. Beides zusammen erspart Ihnen den Briefwechsel im Herbst.
Kaution anlegen: getrennt und verzinst
Die Kaution gehört nicht Ihnen. Sie verwahren sie. Nach § 551 BGB muss sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut angelegt werden, und zwar mindestens zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Vermieter und Mieter können eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Praktisch heißt das: ein eigenes Kautionskonto pro Mietverhältnis, nicht das Girokonto, von dem die Heizölrechnung abgeht. Der Vorteil zeigt sich erst später. Geraten Sie in finanzielle Schwierigkeiten oder verkaufen Sie das Haus, ist das Geld klar zugeordnet.
- Höhe: höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.
- Zahlung: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.
- Alternativen: verpfändetes Sparbuch des Mieters oder Bürgschaft, wenn im Mietvertrag so vereinbart.
- Nachweis: Kontoeröffnung und Eingang der Raten ablegen, nicht nur im Kopf behalten.
Welche Frist gilt, um die Kaution zurückzuzahlen?
Fällig wird die Rückzahlung nicht am Übergabetag. Sie haben eine angemessene Zeit, um zu prüfen, ob noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind. Häufig genannt werden drei bis sechs Monate. Das ist eine Orientierung, kein Freibrief. Wie lange es im Einzelfall sein darf, hängt davon ab, was tatsächlich noch zu klären ist.
Eine andere Frist läuft gegen Sie. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach Rückgabe. Wer Schäden geltend machen will, sollte also nicht monatelang abwarten, sondern zügig Kostenvoranschläge einholen und dem Mieter schreiben, was er warum einbehält.
Betriebskosten: Teilbetrag statt alles zurückhalten
Die Abrechnung für das Auszugsjahr kommt oft erst im Folgejahr. Sie muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Bis dahin die gesamte Kaution festzuhalten, ist schwer zu begründen. Üblich ist, einen Teil zurückzubehalten, der sich an den Nachzahlungen der Vorjahre orientiert, und den Rest auszuzahlen. Gab es in den letzten Jahren immer Guthaben, wird ein großer Einbehalt kaum zu rechtfertigen sein.
Was Sie einbehalten dürfen und was nicht
Einbehalten können Sie nachvollziehbare Forderungen: offene Miete, eine zu erwartende Nachzahlung, Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Abgewohnter Teppich nach zehn Jahren gehört nicht dazu. Ob Renovierungskosten zählen, hängt von der Klausel im Mietvertrag ab, und viele ältere Klauseln sind unwirksam. Dazu mehr unter Schönheitsreparaturen.
Entscheidend ist der Stand am Auszugstag. „Der Kratzer war schon da“ lässt sich nur widerlegen, wenn Einzugs- und Auszugszustand dokumentiert sind. Welche Bilder dafür taugen, steht in Schadensfotos: Was Mieter schicken sollten.
Ablauf nach dem Auszug
- Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Fotos, beide unterschreiben.
- Mängel innerhalb weniger Wochen bewerten lassen, Angebote einholen.
- Dem Mieter schriftlich mitteilen, welche Beträge Sie einbehalten und warum.
- Unstrittigen Teil samt Zinsen auszahlen.
- Rest nach Betriebskostenabrechnung verrechnen und abrechnen.
Wenn Übergabe, Fotos und Zählerstände im Portal am Mietverhältnis hängen, finden Sie den Nachweis auch ein Jahr später noch, ohne Chatverläufe zu durchsuchen. Schäden, die bei der Übergabe auffallen, können Sie dort direkt als Ticket an den Hausmeister oder Handwerker weitergeben, mit Status und Fotos.
Eine Teilzahlung beruhigt fast immer mehr als Alles-oder-nichts. Der Mieter sieht, dass Sie rechnen und nicht blockieren.
Zum Weiterlesen: Übergabeprotokoll: Fotos, Zähler, Mängel und die Wohnungsübergabe-Checkliste für Vermieter.