„Renoviert wie neu“ steht in manchem Kopf, selten so in einem wirksamen Vertrag. Am Übergabetag treffen dann zwei Erwartungen aufeinander: Der Mieter will die Kaution, der Vermieter frische Wände. Wer weiß, was er als Vermieter bei Schönheitsreparaturen verlangen kann, verhandelt ruhiger und verliert seltener.
Vorweg: Ob eine Klausel in Ihrem Mietvertrag trägt, ist eine Einzelfallfrage. Dieser Text hilft beim Einordnen. Im Zweifel lassen Sie den konkreten Vertrag prüfen, bevor Sie Forderungen stellen.
Schönheitsreparaturen sind erst einmal Sache des Vermieters
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehört grundsätzlich auch das Renovieren. Der Mieter ist nur dann zuständig, wenn der Mietvertrag ihm diese Pflicht wirksam überträgt. Fehlt eine solche Regelung oder ist sie unwirksam, bleibt das Streichen beim Vermieter, auch beim Auszug.
Unter Schönheitsreparaturen fallen typischerweise das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren, von Innentüren sowie von Fenstern und Außentüren von innen. Einen abgewohnten Teppich zu ersetzen oder das Parkett abzuschleifen gehört nicht dazu.
Klauseln, die oft nicht halten
Viele Formularverträge stammen aus einer Zeit, in der vieles anders bewertet wurde. Der Bundesgerichtshof hat mehrere gängige Formulierungen für unwirksam erklärt. Häufige Problemfälle:
- Starre Fristenpläne wie „Küche und Bad alle drei Jahre“, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand.
- Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug, egal wann zuletzt gestrichen wurde.
- Quotenklauseln, nach denen der Mieter anteilig zahlt, wenn die Renovierung noch nicht fällig ist.
- Übertragung der Schönheitsreparaturen, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und es dafür keinen angemessenen Ausgleich gab.
- Vorgaben zur Farbwahl während der laufenden Mietzeit.
Ist eine solche Klausel unwirksam, fällt die Renovierungspflicht des Mieters in der Regel ganz weg. Sie wird nicht auf ein „vernünftiges Maß“ zurückgestutzt. Deshalb lohnt der Blick in den Vertrag, bevor Sie am Übergabetag eine Liste vorlesen.
Dübel, Farbe, Böden: was beim Auszug zählt
Wohnen hinterlässt Spuren. Leichte Kratzer im Boden, ein vergilbter Anstrich nach Jahren, Abdrücke von Möbeln: Das ist meist normale Abnutzung und mit der Miete abgegolten. Ein Brandloch im Laminat, eine eingetretene Tür oder ausgebaute Einbauten sind dagegen Schäden. Dafür haftet der Mieter unabhängig von jeder Renovierungsklausel.
Müssen Dübel bei Auszug entfernt werden?
Dübellöcher in üblicher Zahl gelten als normaler Gebrauch, etwa für Regale, Lampen oder Spiegel. Ob der Mieter die Löcher schließen muss, hängt davon ab, ob die Schönheitsreparaturen wirksam auf ihn übertragen sind. Anders sieht es aus, wenn ein Bad durchlöchert ist wie ein Sieb oder in Fliesen gebohrt wurde, wo es nicht nötig war. Selbst eingebaute Dinge wie Regalsysteme oder Lampen nimmt der Mieter in der Regel wieder mit.
Knallige Wände
Während der Mietzeit darf der Mieter streichen, wie er will. Bei der Rückgabe sieht es anders aus. Eine Wohnung in Dunkelviolett muss niemand so zurücknehmen, wenn sie dadurch kaum neu zu vermieten ist. Wie weit das im Einzelfall reicht, hängt vom Vertrag und vom Zustand bei Einzug ab.
Fristen rund um den Auszug
Hat der Mieter wirksam übernommene Schönheitsreparaturen nicht erledigt, können Sie nicht einfach den Maler bestellen und die Rechnung von der Kaution abziehen. In der Regel müssen Sie ihn zuerst konkret auffordern und ihm eine angemessene Frist setzen. Erst danach kommt Schadensersatz in Betracht.
Gleichzeitig läuft die Zeit gegen Sie, und zwar ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückbekommen. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Wer erst Monate später ein Gutachten anfordert, kommt oft zu spät. Wie lange Sie die Kaution zurückhalten dürfen, steht im Artikel Kaution anlegen und zurückzahlen.
Vorher reden, bei der Übergabe belegen
Überraschungen am Übergabetag erzeugen Anwälte, keine sauberen Wände. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:
- Mietvertrag und Einzugsprotokoll heraussuchen: Wie wurde die Wohnung übergeben, was steht zur Renovierung drin?
- Einige Wochen vor dem Auszug eine Vorbesichtigung vereinbaren und offene Punkte schriftlich nennen.
- Dem Mieter Zeit geben, selbst nachzubessern oder zu widersprechen.
- Beim Auszug jeden Raum fotografieren und Mängel im Protokoll festhalten, vom Mieter gegenzeichnen lassen.
Die Punkte aus der Vorbesichtigung lassen sich im Portal als Ticket mit Fotos festhalten. Dann sieht der Mieter schwarz auf weiß, worum es geht, und Sie haben später einen Nachweis mit Datum. Fotos, Zähler und Mängel bei der Rückgabe bündelt der Bereich Mietverhältnisse und Übergabe.
Zum Weiterlesen: die Wohnungsübergabe-Checkliste für Vermieter und was ein gutes Übergabeprotokoll enthält.